Rund ums Wohnungseigentum

Nach wie vor werden häufig Liegenschaften und Wohnungen zur Absicherung des Vermögens angeschafft. Ein guter Anlass zur Begriffsklärung rund ums Thema Wohnungseigentum.

20.11.2013
Redaktion Glas
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Rechtsanwalt Dr. Stephan Trautmann führt eine Kanzlei in Wien und ist auf die Rechtsberatung von Klein- und Mittelbetrieben spezialisiert.

Wohnungseigentum bedeutet nicht das Eigentum an einer speziellen Wohnung (Wohneinheit) sondern das Miteigentumsrecht an einer Liegenschaft. Dabei hat der Wohnungseigentümer als Besonderheit mit seinem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft untrennbar das Recht, eine bestimmte Wohnung auf der Liegenschaft nutzen zu dürfen. Diese Berechtigung wird auch im Grundbuch entsprechend ausgewiesen.

Das Wohnungseigentum ist nicht mehr allein einer Person zurechenbar. Seit 2002 können zwei natürliche Personen als Eigentümerpartnerschaft auch Wohnungseigentümer werden, wobei die Anteile einerseits gleich groß sein müssen und auch nicht unterschiedlich belastet sein dürfen. Die Partner haften dabei gemeinsam und solidarisch für alle Verbindlichkeiten die aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum entstehen.

Ein Blick ins Grundbuch
Geförderte Eigentumswohnungen können nur mit Zustimmung der jeweiligen Förderstelle gekauft werden. Ein Blick in das Grundbuch vor Abschluss des Kaufvertrages ist deshalb jedenfalls notwendig, um zu überprüfen ob der Verkäufer überhaupt berechtigt ist, den Verkauf durchzuführen. Dabei sollte man auch genau überprüfen, welche Belastungen auf der Liegenschaft und dem zu erwerbenden Liegenschaftsanteil eingetragen sind: Diese Belastungen werden beim Kauf mangels anderweitiger Vereinbarung übernommen.

Dazu kommt, dass der Kaufvertrag einer Eigentumswohnung nicht das gleiche ist, wie der so genannte Wohnungseigentumsvertrag. Der Wohnungseigentumsvertrag ist der Vertrag zwischen den Wohnungseigentümern untereinander, in dem die wechselseitigen Rechte und Pflichten geregelt werden. Es ist unerlässlich, vor Abschluss des Kaufvertrages den Wohnungseigentumsvertrag zu studieren, da Sie diesen Vertrag mit Kauf der Eigentumswohnung übernehmen und in diesen Vertrag somit mit allen Rechten und Pflichten einsteigen.

Nutzwerte
Überprüfen sollte man außerdem die sogenannte Nutzwertberechnung, da diese die Grundlage für die Kostentragung (Nutzwerteinheit) bezüglich der Rücklage darstellt. Weiters empfiehlt es sich, die so genannten Nutzungsvereinbarungen für die allgemeinen Teile der Liegenschaft zu überprüfen (zum Beispiel gemeinsamer Garten etc.), ebenso wie die Frage, ob mit dem gekauften Anteil ein Garagenplatz oder ein Kellerabteil verbunden ist. Sollte dies nicht der Fall sein, ist zu klären, ob man dennoch einen Anspruch darauf hat.

Wenn man Wohnungseigentümer wird, haftet man natürlich für den Zustand des Objekts. Man sollte sich also ein genaues Bild über die laufenden Betriebs- und sonstigen Bewirtschaftungskosten, die Rücklagen, laufende Rückzahlungen sowie die zu erwartenden Reparaturarbeiten – und die damit zu erwartenden finanziellen Belastungen.

Überprüfen Sie unbedingt, ob jemand Rechte an der von Ihnen zu kaufenden Wohnung (Anteile an der Liegenschaft verbunden mit dem Wohnrecht) geltend machen könnte – wie zum Beispiel Mieter. Und bedenken Sie, dass es einen wesentlichen Unterschied macht, ob Sie eine freifinanzierte Wohnung kaufen oder eine geförderte Wohnung. Bei letzteren sind gewisse Zusatzbedingungen zu beachten, die eingehalten werden müssen.

Makler Und Nebenkosten
Wenn Sie die Wohnung über ein Maklerbüro angeboten bekommen, sprechen Sie mit dem Makler vorab über die zu erwartenden Kosten (wobei neben der Maklerprovision auch die Vertragserrichtungskosten, die Gebühren für die Eintragung im Grundbuch etc. fallen). Diese Nebenkosten machen einen nicht unerheblichen Anteil am Kaufvertrag aus.

Bei Unsicherheiten in Bezug auf die Kosten, den Inhalt des Kaufvertrags bzw. des Wohnungseigentumsvertrags oder etwa auch bei der Übernahme einer geförderten Eigentumswohnung holen Sie Hilfe bei einem fachkundigen Berater ein.
 
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