Die schlechte Nachricht zuerst: Die Sanierung von Wohnungen und Gebäuden kommt seit Jahren nicht in Schwung – jedenfalls nicht so richtig. Dies verdeutlicht auch das „Monitoring-System zu Sanierungsmaßnahmen in Österreich“, das vor wenigen Wochen vom renommierten Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) präsentiert wurde. Demnach verharrt die Sanierungsrate bei Hauptwohnsitzen 2024 auf dürftigen 1,6 Prozent, nach 1,45 Prozent im Jahr davor.
Teuer erkauft
Und die Nachrichten werden leider nicht besser. Denn das magere Wachstum wurde teuer erkauft. Die öffentlichen Förderungen kletterten 2024 auf Rekordniveau: Bund und Länder machten 2024 für Immobilien-Sanierungen 2,1 Milliarden Euro locker, nach 1,3 Milliarden Euro im Jahr 2023. Trotz der hohen Ausgaben lag die Zahl der sogenannten „umfassenden Sanierungen“ im Jahr 2024 nur bei 20.000 Wohneinheiten. Auf dem Höhepunkt im Jahr 2009 waren es noch 55.000. Die Sanierungsrate betrug damals 2,2 Prozent. Eine detaillierte Analyse für 2025 liegt noch nicht vor, aber an der generellen Aussage dürfte sich nichts geändert haben.
„Unsere Zahlen zeigen klar: Die Sanierungsrate war früher deutlich höher, obwohl weniger Geld eingesetzt wurde. An den Fördermitteln allein liegt es also nicht“, meint IIBW-Chef Wolfgang Amann. Aber woran dann? „Es gibt nicht den einen Grund“, sagt Amann weiter. „In jedem Bestandssegment haben wir andere Konstellationen, die Sanierungen erschweren. Deshalb gibt es auch keine einfachen Lösungen.“
Lösungen gefragt
Ob einfach oder nicht – Lösungen, die die Sanierungsrate erhöhen und das Bauen im Bestand attraktiver machen, sind dringend gefragt. Will Österreich sein Ziel erreichen, und den Gebäudebestand bis 2040 vollständig dekarbonisieren, muss die Sanierungsrate rasch auf 3 Prozent verdoppelt werden. Rund 1,7 Millionen Wohneinheiten befinden sich noch in einem thermisch unzureichenden Zustand. Besonders hoch ist der Sanierungsbedarf bei Gemeindewohnungen und privaten Mietwohnungen.
Damit steht Österreich in Europa nicht allein da – sehr wohl aber mit dem starken Fokus der heimischen Bauwirtschaft auf den Neubau. In Europa werden im Durchschnitt zwei Drittel der Wertschöpfung des Bauwesens im Bestand erzielt und nur ein Drittel im Neubau. „In Österreich ist es umgekehrt“, so IIBW-Chef Amann. Diese Schere hat sich im Zuge der Finanzkrise 2008/2009 aufgetan. „Damals brach der Neubau in vielen Ländern sehr stark ein und blieb auf einem niedrigen Niveau. In Österreich hat er sich viel schneller erholt und lief lange sehr gut.“
Diese Entwicklung bestätigt auch Michael Schranz, Geschäftsführer der Handler Gruppe mit Hauptsitz in Niederösterreich. Das Unternehmen hatte sich nach 2008 ebenfalls in Richtung Neubau orientiert. Es profitiert aber derzeit von seinem Know-how im Bauen im Bestand. „Wir sind wieder stärker im Bestand und in der Sanierung tätig“, meint Schranz. „Allerdings weniger im klassischen Wohnbau, sondern vor allem im öffentlichen Bereich, im Schulbau und bei Gewerbeprojekten“, so der Handler-Geschäftsführer weiter. „Im Wohnbau beobachten wir derzeit eher rückläufige Ausschreibungen, etwa bei Dachgeschossausbauten oder Nachverdichtungen.“
Potenzial im Bestand
Das Bauen im Bestand bietet enormes Potenzial. Da sind sich Experten und Vertreter der Branche einig. Aber eine Reihe von Hürden und Hemmnissen verhindert bislang, dass es voll genutzt wird. Das beginnt mit der Materie an sich: Im Bestand zu bauen ist komplexer, riskanter und erfordert höhere Qualifikationen als der Neubau. Zudem ist die Wertschöpfung pro Mitarbeiter geringer.
„Beim Bauen im Bestand braucht man andere Kompetenzen als im Neubau“, erläutert Handler-Geschäftsführer Schranz. „Ein wesentlicher Punkt ist hier die genaue Bestandsaufnahme. Wir arbeiten heute mit 3D-Laserscannern, um Gebäude millimetergenau zu erfassen. Auf dieser Grundlage können wir dann weiter planen und arbeiten.“
Bei Dachgeschossausbauten „ist es entscheidend, dass man die Hülle rasch öffnet und wieder dicht bekommt“, so Schranz weiter. „Dafür braucht man eingespielte Teams – Zimmerer, Dachdecker, Spengler und Planer, die wissen, wie man solche Projekte effizient umsetzt.“ Und auch in der Kalkulation und Abrechnung gebe es große Unterschiede zum Neubau. „Bei Revitalisierungen arbeitet man viel häufiger mit Aufmaß und Einzelpositionen, während im Neubau Pauschalen üblich sind“, erläutert Schranz. „Außerdem weiß man im Bestand nie genau, was man vorfindet. Deshalb braucht man erfahrene Poliere, die schnell entscheiden können und gut mit Planern und Statikern zusammenarbeiten.“
Noch mehr Herausforderungen
Und bei diesen Herausforderungen bleibt es leider nicht. Politik und Verwaltung machen es der Bauwirtschaft ebenfalls nicht leicht: Zersplitterte Zuständigkeiten zwischen Bund, Ländern und Gemeinden behindern die Entwicklung kohärenter Strategien. Förderprogramme sind oft nicht ausreichend abgestimmt und ihre Kommunikation an die Zielgruppen ist aus Sicht von Experten – höflich formuliert – verbesserungswürdig. Zudem sehen viele Eigentümer keinen Bedarf für Sanierungen oder sind finanziell und organisatorisch überfordert.
Die Unvorhersehbarkeit von Förderungen und die Komplexität umfassender Sanierungen hemmen die Investitionsbereitschaft. Wohnrechtliche Barrieren, wie Duldungspflichten und unzureichende Rücklagen, erschweren Sanierungen im Mehrwohnungsbau.IIBW-Chef Amann verweist auf unterschiedliche Herausforderungen in den einzelnen Bestandssegmenten: „Man muss die Barrieren je nach Gebäudetyp getrennt betrachten.“ Unterstützung erhält er hier von Christina Böckl, Projektkoordinatorin bei Renowave, einem österreichischen Innovationslabor für die klimaneutrale Sanierung von Gebäuden und Quartieren.
Böckl erläutert die besondere Problematik im Einfamilienhausbereich: „Hier spielt die demografische Struktur eine große Rolle. Viele Eigentümer sind bereits älter und scheuen große Investitionen“, so Böckl. „Dazu kommt, dass viele gar nicht wissen, wo sie anfangen sollen. Es fehlt an umfassender Beratung.“ Ein positives Beispiel, wie man es besser macht, findet sich in Vorarlberg. Dort hat das Land den sogenannten „Sanierungslotsen“ geschaffen. Dabei handelt es sich um eine Beratung, bei der Eigentümer Schritt für Schritt durch die Sanierung geführt werden. Aus Sicht von Renowave-Expertin Böckl ein Vorzeige-Modell: „Es bräuchte in jedem Bundesland gezielte Unterstützung, die Sanierungswillige beim gesamten Prozess unterstützen.“
Im Mehrwohnungsbau kämpfen sanierungswillige Eigentümer oftmals mit der Rechtslage. Hürden finden sich im Mietrecht, im Wohnungseigentumsgesetz und im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Im Mietrechtsgesetz gibt es beispielsweise zwei hohe Barrieren. Dabei handelt es sich einerseits um die gefürchteten Duldungspflichten: Bewohner: „können bestimmte Maßnahmen ablehnen, selbst wenn sie sinnvoll wären“, erläutert Experte Amann. Andererseits besteht das sogenannte Nutzer-Investor-Dilemma: „Die Eigentümer*innen investieren, und die Mieter*innen profitieren von niedrigen Energiekosten. Dadurch rechnen sich Investitionen oftmals nicht“, verdeutlicht Renowave-Expertin Böckl.
Böckl und Amann sind sich daher einig: Um das Bauen im Bestand attraktiver zu machen, braucht es ein großes Wohnrechtspaket. „Mit Förderungen allein wird es nicht gehen. Wir brauchen rechtliche Reformen, die mit den Förderinstrumenten abgestimmt sind“, meint Amann. Böckl ist zuversichtlich, dass das Bauen im Bestand weiter an Bedeutung gewinnen wird: „Ich sehe Bewegung in der Branche. Die Bauwirtschaft war immer etwas träge, aber immer mehr Unternehmen befassen sich mit der Sanierung.“