„Unternehmen verändern sich laufend. Sie wachsen, verkleinern sich oder passen ihre Geschäftsmodelle an. In klassischen Immobilien führt das oft zu teuren Umbauten oder sogar zu einem Standortwechsel. Unser Konzept ermöglicht es den Mietern, ihre Flächen flexibel an neue Anforderungen anzupassen.“
Neuer Ansatz
Das Konzept, von dem Claudius Meinel, Geschäftsführer des Vorarlberger Bauunternehmens Rhomberg Bau in der Schweiz, spricht, verfolgt einen neuartigen Ansatz bei der Errichtung von Gewerbeimmobilien. Dank cleverer Modulbauweise können die Gebäude relativ leicht adaptiert werden, falls sich im Laufe der Zeit die Bedürfnisse ändern. Die Idee dahinter: Nicht das Unternehmen soll sich an das Gebäude anpassen müssen, sondern das Gebäude an die Entwicklung seiner Nutzer*innen.
Ein solches Gebäude entsteht derzeit in Zürich. Beim Yond Campus, den Totalunternehmer Rhomberg Bau im Auftrag von Bauherr Swiss Prime Site Immobilien errichtet, wird besagte Modulbauweise eingesetzt. Mit rund 35.000 Quadratmetern Gewerbe- und Produktionsflächen zählt das Projekt zu den größten seiner Art in der Schweiz.
Raummodule mit 7,75 Metern Höhe
Herzstück des Konzepts sind großzügige Raummodule mit einer Höhe von rund 7,75 Metern. „Diese Höhe eröffnet zahlreiche Möglichkeiten“, erklärt Meinel: Die Nutzer*innen können selbst entscheiden, ob sie die gesamte Fläche mit dieser Raumhöhe offen gestalten oder durch zusätzliche Einbauten strukturieren möchten. „Dadurch entsteht ein Gebäude, das sich den Bedürfnissen der Nutzer anpasst und nicht umgekehrt“, meint Meinel.
Die 7,75 Meter hohen Raummodule können zudem horizontal und vertikal kombiniert werden und bieten damit Dienstleistungsunternehmen und Produktionsbetrieben viele Möglichkeiten. Dank dieser modularen Grundrisse sowie den nach Bedarf ergänzbaren Zwischengeschossen lassen sich Flächen von 150 bis zu 2 800 Quadratmetern individuell konfigurieren. „Dieser Ansatz ermöglicht es Unternehmen, ihre Flächen im laufenden Betrieb weiterzuentwickeln und jederzeit auf neue Anforderungen zu reagieren“, sagt Markus Flaiz, Projektleiter Development & Construction bei SPSI.
Einbau einer Zwischendecke
Benötigt ein Unternehmen mehr Büroarbeitsplätze, Lagerflächen oder Ausstellungsbereiche, kann durch den Einbau einer Zwischendecke zusätzliche Nutzfläche geschaffen werden. Verändern sich die Anforderungen später erneut, lassen sich diese Einbauten wieder entfernen oder anpassen.
Die Module sind dafür ausgelegt. Die Gebäudetechnik ist bereits so vorbereitet, dass Anpassungen ohne gravierende Umbauarbeiten möglich sind – dazu zählen die notwendigen Anschlüsse für Lüftung, Heizung und Kühlung. „Tiefgreifende Eingriffe in die technische Infrastruktur“ sind laut Rhomberg Bau-Manager Meinel nicht notwendig.
Alu-Pfosten-Riegel-Konstruktion
Die Fassade des Gebäudes besteht aus einer modernen Alu-Pfosten-Riegel-Konstruktion mit großzügigen Glaselementen. Innen kommen eine Holzriegelkonstruktion und leichte Deckenelemente zum Einsatz, die sich einfach montieren und wieder entfernen lassen. „Holz eignet sich hervorragend für solche flexiblen Systeme. Es ist leicht, nachhaltig und ermöglicht eine schnelle Montage“, meint Meinel.
Die Flexibilität beschränkt sich dabei bewusst auf die Innenräume. „Das Tragwerk und die Gebäudehülle bleiben unverändert, während die Nutzer ihre Mietflächen individuell gestalten können“, erklärt Meinel. Dadurch bleibt die architektonische Qualität des Gesamtprojekts erhalten, während die Nutzung im Inneren wandelbar bleibt.
Erhebliches Potenzial
Besonders auf größeren Arealen sieht Meinel darin erhebliches Potenzial. Unterschiedliche Unternehmen könnten sich ansiedeln, wachsen oder ihre Flächen neu organisieren, ohne den Standort verlassen zu müssen. „Dadurch entsteht eine höhere Vielfalt an Nutzungen. Gleichzeitig können sich die verschiedenen Mieter gegenseitig ergänzen und voneinander profitieren.“
Die Flexibilität biete auf Dauer echte Kostenvorteile für Auftraggeber und Nutzer. „Wir sprechen weniger von einem Preisvorteil als von einem Mehrwert“, betont Meinel. Die Immobilie begleite den Nutzer über einen langen Zeitraum und könne sich gemeinsam mit ihm verändern. Dadurch entstünden wirtschaftliche Vorteile für die Unternehmen, gleichzeitig steige die Attraktivität des gesamten Standorts.
Große Nachfrage
Entsprechend groß schätzt Meinel das Marktpotenzial solcher Konzepte ein: „Ich sehe mittelfristig eine große Nachfrage. Unternehmen stehen heute vor immer schnelleren Veränderungen. Gleichzeitig möchten viele Eigentümer und Entwickler langfristig attraktive und nachhaltige Immobilien schaffen. Flexible Gebäudekonzepte bieten dafür eine überzeugende Antwort.“
Der Yond Campus ist dabei nicht das erste Projekt dieser Art. Bereits mit dem Vorgängerprojekt Yond 1 wurden erste Erfahrungen gesammelt. Für Meinel ist die wichtigste Lehre aus den bisherigen Projekten eindeutig: „Immobilien sollten nicht mehr statisch gedacht werden.“ Die Zukunft gehöre Gebäuden, die sich über ihren gesamten Lebenszyklus an neue Anforderungen anpassen können. Sollte sich die Einschätzung bewahrheiten, könnte Flexibilität künftig zu einem der wichtigsten Qualitätsmerkmale moderner Gewerbeimmobilien werden – nicht nur in Zürich, sondern weit darüber hinaus.