Die Zahlen schauen gut aus. Auf den ersten Blick jedenfalls. Auf den zweiten schon weniger: Das Volumen der Wohnbaukredite in Österreich stieg im vergangenen Jahr gegenüber 2024 um 50 Prozent von rund 10 auf 15 Milliarden Euro. Das war die gute Nachricht. Die weniger gute formuliert Robert Jägersberger, Bundesinnungsmeister Bau: „Das klingt zunächst einmal gut, wir müssen aber berücksichtigen, dass wir dabei von einem sehr niedrigen Niveau ausgehen.“ Zum Vergleich: Im Jahr 2022 wurden noch Immobilienkredite im Ausmaß von 23 Milliarden Euro vergeben.
KIM-VO als Ursache
Als eine der Hauptursachen für den Einbruch im Wohnbau in den vergangenen Jahren haben die Vertreter von Immobilien- und Bauwirtschaft – neben dem deutlichen Anstieg der Zinsen – ein hausgemachtes Problem in Österreich ausgemacht: die KIM-Verordnung (KIM-VO). Sie war von Mitte 2022 bis Mitte 2025 in Kraft. In dieser Zeit hat sie den Banken strenge Auflage bei der Vergabe von Immobilienkredite gemacht.
Schaut man sich die Entwicklung von 2024 auf 2025 an, könnte man glauben, dass das Auslaufen der KIM-V wirkt. Das ist aber wohl leider nur höchst eingeschränkt der Fall. Denn die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat die offizielle Verordnung durch neue Vorgaben an die Banken ersetzt. Nach dem Auslaufen der KIM-VO „hat die Finanzmarktaufsicht (FMA) neue Leitlinien veröffentlicht, um die Kreditvergabestandards aufrechtzuerhalten“, bestätigt die Erste Bank auf Anfrage der Bauzeitung.
Leitlinie statt Verordnung
Die Bank berichtet zwar, dass die KIM-V bei vielen Kunden mental schon weggefallen sei, was zu mehr Anfragen führe und ergänzt: „Die Nachhaltigkeit in der Kreditvergabe ist einer unserer Grundprinzipien.“ Dann kommt aber der ernüchternde Teil der Aussage: „Nachdem die Rahmenbedingungen auch nach dem Auslaufen KIM-V nicht wesentlich verändert wurden und als FMA-Leitlinie zu den Vergabestandards weiterhin gelten, gibt es aus diesem Titel keine nennenswerten Veränderungen. Die Neugeschäfte im 1. und 2. Halbjahr 2025 sind in Höhe und Stück gleich hoch.“
Und damit nicht genug. Während die KIM-V offiziell auslief, wurde im Gegenzug am 1. Juli 2025 ein sogenannter „sektoraler Systemrisikopuffer“ für gewerbliche Immobilienfinanzierungen eingeführt. Das bedeutet: Die Banken müssen diese Kredite seitdem zusätzlich mit 1 Prozent Eigenkapital unterlegen. Und es kommt noch dicker. Das einflussreiche Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) schlägt vor, diesen Puffer weiter zu erhöhen – auf 2 Prozent ab Juli 2026 und auf 3,5 Prozent ab Juli 2027.
Weniger Kredite, weniger Projekte
Der Kreditvermittler Infina sieht darin ein „problematisches Signal für den Markt“. Die zusätzliche Eigenmittelbindung reduziere den Finanzierungsspielraum der Banken und verteuere Bauträgerfinanzierungen. „In der Praxis steigen dadurch die Finanzierungskosten für Bauträger, während gleichzeitig die Verfügbarkeit von Krediten sinkt.“ Da der überwiegende Teil des mehrgeschossigen Wohnungsneubaus über gewerbliche Bauträgerstrukturen finanziert werde, habe dies erhebliche Folgen für den Markt und die Schaffung von neuem Wohnraum. „Sinkende Kreditverfügbarkeit und steigende Finanzierungskosten verzögern Projekte oder führen dazu, dass sie gar nicht mehr umgesetzt werden.“
Die Finanzierung von Bauträgern und Projektentwicklern ist aus Sicht von Infina bereits heute der zentrale Engpass für den Neubau. „Zusätzliche Kapitalanforderungen verstärken die Selektion der Banken und verschieben die Kreditvergabe weiter in Richtung besonders risikoarmer Projekte. Das reduziert die Anzahl finanzierbarer Vorhaben, verzögert Baustarts und erhöht die Gesamtkosten.“
„Ein stabiles Bankensystem ist unbestritten wichtig. Entscheidend ist jedoch, dass zusätzliche Kapitalanforderungen nicht prozyklisch wirken und einen ohnehin schwachen Markt weiter austrocknen“, meint Gerhard Veichtlbauer, Leiter Corporate Finance bei Infina. Für 2026 erwartet der Kreditvermittler „eine Übergangsphase, in der Liquidität und Kreditverfügbarkeit für viele Marktteilnehmer zum kritischen Faktor werden“. Umso wichtiger sei „eine ausgewogene Regulierung, die Risikovorsorge ermöglicht, ohne die Finanzierung tragfähiger Projekte unnötig zu bremsen“.
Glauben an Integrität in Gefahr
Das sieht auch Bundesinnungsmeister Jägersberger so: Das Ziel „die Risiken in diesem Bereich einzudämmen und die Stabilität des Finanzsystems zu stärken, ist grundsätzlich ja nachvollziehbar, insbesondere vor dem Hintergrund der zuletzt herausfordernden Entwicklungen“, sagt Jägersberger. Es sei jedoch entscheidend, dass derartige Maßnahmen ausgewogen ausfallen und nicht zu einer weiteren Verschärfung der ohnehin schwierigen Finanzierungsbedingungen führen. „Das hat uns der Zusammenbruch des privaten Wohnbaus nicht zuletzt aufgrund der für uns bis heute unverständlichen KIM VO deutlich vor Augen geführt. Wenn das FMSG daraus nicht die notwendigen Lehren gezogen hat, verliert man leicht den Glauben an dessen Integrität.“