„Die Bauwirtschaft schrumpft heuer voraussichtlich das fünfte Jahr in Folge.“ Andreas Kreutzer von Branchenradar Marktanalyse hat keine gute Nachricht für den heimischen Bau. Auf den ersten Blick schauen die Zahlen noch gut aus: „Zwischen 2020 und 2026 erhöhte sich der Bauproduktionswert (BPW) im Hoch- und Tiefbau um 22 Prozent auf zuletzt prognostizierte 70,8 Milliarden Euro“, so der Marktforscher. Preisbereinigt ist die Lage weitaus negativer. „Die Nachfrage sank seit 2021 weitgehend konstant, kumuliert liegt die Branche heuer vermutlich um gut 12 Prozent unter dem Niveau von 2020.“
Massive Preiststeigerungen
Die erhebliche Differenz zwischen nominaler und realer Entwicklung erklärt sich durch die massiven Preissteigerungen der letzten Jahre. Insgesamt erhöhten sich die Baupreise für den Hoch- und Tiefbau zwischen 2020 und 2025 um ein Drittel, im Hochbau um 38 Prozent, im Tiefbau um 26 Prozent. Wobei der Anstieg vor allem aus Preissprüngen in den Jahren 2021 bis 2023 resultierte. Angeschoben wurde die Teuerung zuerst von höheren Materialpreisen, danach auch von steigenden Personalkosten infolge der Abgeltung der Inflation im Rahmen der KV-Verhandlungen.
„Der Rückgang war bis 2025 alleine auf den Hochbau zurückzuführen, der real um 16 Prozent erodierte“, so die Analyse von Branchenradar. „Innerhalb des Hochbaus war es praktisch zur Gänze der Wohnbau, der für das Minus verantwortlich zeichnete.“ Der Wohnungsneubau brach real um 30 Prozent, die Renovierung im Wohnbau um real 14 Prozent ein. Der Nicht-Wohnbau entwickelte sich hingegen weitgehend stabil. Und der Tiefbau wuchs substanziell um real 12 Prozent. „Auch im laufenden Jahr schrumpft die Bauproduktion preisbereinigt voraussichtlich nochmals um drei Prozent, wobei der Rückgang abermals ausschließlich vom Hochbau kommt. Der Tiefbau wächst indessen konstant um real zwei Prozent“, prognostiziert Kreutzer.
Einbruch bei Genehmigungen
Der Rückgang im Wohnungsneubau war laut Branchenradar die Folge eines Einbruchs bei den Neubaugenehmigungen. „Zwischen 2020 und 2025 reduzierte sich die Anzahl der zum Bau freigegebenen Wohneinheiten um mehr als die Hälfte“, so der Marktforscher.“ Das Bittere dabei ist, dass dieser Rückgang bislang noch gar nicht zur Gänze in der Bauwirtschaft angekommen ist. Denn die Baubeginne sanken im selben Zeitraum „nur“ um 42 Prozent, die Baufertigstellungen um 34 Prozent. Und für heuer rechnet Branchendard mit einem Rückgang der Wohnbaugenehmigungen um nochmals rund fünf Prozent gegenüber Vorjahr.
Die negative Entwicklung hat aus Sicht von Branchenradar mehrere Ursachen: Zum einen schossen die Bewilligungszahlen in den Jahren vor 2020 über den Wohnungsbedarf für Hauptwohnsitze hinaus. Im Jahr 2011 wurden noch 12,9 Wohneinheiten (WE) je 1.000 Privathaushalte genehmigt, 2017 waren es 18,5. „Erklären lässt sich das mit dem damaligen Run auf ‚Betongold‘ infolge der Zinspolitik der EZB, dem Bau von touristischen Apartmenthäusern, die als Wohngebäude eingereicht wurden sowie mit einer vermehrten Anzahl an Nebenwohnsitzen“, meint der Marktforscher „Dass es deshalb irgendwann zu einer Konsolidierung des Hype kommen musste, war schon damals klar“, betont Kreutzer. „Mittlerweile hat man aber ein Niveau erreicht, das in der Tat die Sorge wachsen lässt, ob der notwendige Wohnraum noch abgesichert werden kann“. Im Jahr 2025 wurden je 1.000 Privathaushalte nur noch 7,6 WE zum Bau freigegeben, also um 40 Prozent weniger als 2011.
Neben einer zu erwartenden Marktkonsolidierung habe es noch eine Reihe von anderen Gründen für den rückläufigen Wohnungsneubau: steigende Zinsen und ein höherer Eigenmittel-anteil für private Haushalte bei Fremdfinanzierung, die bereits erwähnte Explosion bei den Baupreisen sowie zunehmend schrumpfende Baulandreserven, wodurch nicht nur die Verfügbarkeit von Bauland sank, sondern auch die Grundstückspreise signifikant stiegen. Darüber hinaus seien die Bauverfahren immer komplexer und teurer geworden und ein Gold Plating bei Normen und technischen Bauvorschriften feuere die Baupreise weiter an. „Wir brauchen dringend und zeitnah eine Deregulierung in allen Bereichen“, fordert Kreutzer, „Ansonsten ist nicht ausgeschlossen, dass der Wohnungsmarkt in naher Zukunft kollabiert“.
Branchenradar hat mehre Szenarien für das kommende Jahr berechnet: Im „Best Case“ steigen die Baugenehmigungen im kommenden Jahr voraussichtlich bei allen Gebäude-typen. In diesem Fall sollte sich die Bauproduktion im kommenden Jahr real auf Vorjahresniveau stabilisieren, wobei der Wohnbau und der Tiefbau jeweils um zwei Prozent wachsen und nur noch der Nichtwohnbau weiter erodiert. „Im Jahr 2028 sollte dann aber zumindest der Bauwirtschaft – alles in allem – die Trendwende gelingen“, gibt sich Kreutzer optimistisch, „Die Immobilienbranche wird allerdings noch etwas länger warten müssen. Bei den Wohnungsfertigstellungen sehen wir einen Aufschwung frühestens 2029“.