In der praktischen Bearbeitung empfiehlt sich eine klare Zweiteilung zwischen der Dokumentation des Gebäudes und den Prüfunterlagen. Der erste Bereich umfasst die Gebäudestammdaten, Baubewilligungen, Bescheide, Pläne, eine Beschreibung der wesentlichen Konstruktionen sowie die Baugeschichte. Der zweite Bereich enthält die Ergebnisse der Erstprüfung, die Zustandsbewertung, festgestellte Mängel, erforderliche Maßnahmen und die festgelegten Prüfintervalle. Diese Gliederung erleichtert die spätere Fortschreibung, da Prüfprotokolle und Instandsetzungsnachweise laufend ergänzt werden müssen.
Vom Bauakt zur Bestandsaufnahme
Am Beginn steht die Sichtung der vorhandenen Unterlagen. Aus Gründen der fachlichen Sorgfalt und zur Vermeidung von Haftungsrisiken ist eine Bauakteneinsicht bei der MA 37 unerlässlich. Nur durch den Abgleich mit dem behördlichen Bauakt lässt sich feststellen, welche Bewilligungen dort tatsächlich dokumentiert sind und ob die von Eigentümer:innen oder Hausverwaltungen bereitgestellten Unterlagen den behördlich vorhandenen Aktenbestand vollständig abbilden. Die Bauakteneinsicht dient dabei der Erhebung der behördlichen Grundlagen, nicht einer umfassenden Konsensprüfung. Termine sollten frühzeitig vereinbart werden, da erhebliche Wartezeiten entstehen können.
Eine vollständige zeichnerische Neuerfassung des Bestandes ist grundsätzlich nicht erforderlich. Auch eine aufwendige Digitalisierung sämtlicher historischer Pläne ist kein Selbstzweck. Entscheidend sind die Lesbarkeit und die eindeutige Zuordnung der relevanten Unterlagen. Gut lesbare Fotografien können dafür ausreichen. Anschließend erfolgt die Begehung des Gebäudes. Dabei werden insbesondere jene Bauteile erfasst, deren Zustandsverschlechterung Personen gefährden kann.
Gerade bei älteren Gebäuden ist davon auszugehen, dass der tatsächliche Bestand nicht immer dem bewilligten Konsens entspricht. Eine umfassende Konsensprüfung oder Konsensbereinigung ist jedoch nicht Bestandteil des Bauwerksbuches. Bei erkennbaren Abweichungen sollten die Eigentümer:innen schriftlich auf den entsprechenden Handlungsbedarf hingewiesen werden. Auch eine statische Bestandsanalyse ist nicht automatisch enthalten. Im Zuge der Begehung kann sich allerdings herausstellen, dass weiterführende Untersuchungen und die Beiziehung zusätzlicher Fachleute erforderlich sind. Darauf sollte bereits im Angebot ausdrücklich hingewiesen werden.
Zustandsbewertung und Prüfintervalle
Eine wertvolle Hilfestellung bieten die Erläuterungen der Stadt Wien zum Bauwerksbuch. Sie unterscheiden vier Zustandsklassen.
A – Guter Zustand: Keine relevanten Mängel. Für die fachliche Wiederholungsprüfung werden im Regelfall zehn Jahre vorgeschlagen.
B – Leichter Mangel: Je nach Bauteil werden Zwischenkontrollen nach drei oder fünf Jahren empfohlen.
C – Schwerer Mangel: Deutlich verkürzte Kontrollintervalle, häufig ein Jahr oder bei Bedarf wesentlich kürzer.
D – Gefahr im Verzug: Sofortiges Handeln ist erforderlich.
Die Abgrenzung zwischen leichten und schweren Mängeln erfolgt durch sachverständige Beurteilung des Schadensbildes und seiner möglichen Auswirkungen auf die Bauwerkssicherheit. Allgemeingültige numerische Grenzwerte gibt es nicht. Eine gute Orientierung bietet Anhang C der Erläuterungen zum Bauwerksbuch der Stadt Wien mit beispielhaften Schadensbildern und deren Zuordnung.
Wesentlich ist die Unterscheidung zwischen umfassenden fachlichen Wiederholungsprüfungen und den dazwischenliegenden Kontrollen. Die tatsächlichen Intervalle und Prüftiefen sind für jedes Bauwerk und seine Bauteile individuell festzulegen. Bereits vorhandene Objektsicherheitsprüfungen nach ÖNORM B 1300 beziehungsweise B 1301 können bei entsprechender Eignung als Zwischenkontrollen eingebunden werden. Sie ersetzen jedoch nicht die Erstprüfung nach § 128a BO für Wien.
Instandsetzung vor Abschluss der Erstprüfung
Werden bei der Begehung einzelne kurzfristig behebbare Mängel festgestellt, kann es sinnvoll sein, den Eigentümer:innen vor Abschluss der Dokumentation Gelegenheit zu deren Instandsetzung zu geben. Nach erfolgter Sanierung und Nachprüfung kann der verbesserte Zustand in die endgültige Bewertung einfließen. Dadurch lassen sich unter Umständen längere Prüfintervalle festlegen und wiederkehrende Kosten reduzieren. Das setzt voraus, dass keine unmittelbare Gefährdung besteht und das Bauwerksbuch rechtzeitig beauftragt wurde. Bei Gefahr im Verzug sind unverzüglich Sicherungsmaßnahmen erforderlich.
Befugnisse für Erstellung und Prüfung
Zur Erstellung und Erstprüfung sind insbesondere entsprechend befugte Ziviltechniker:innen, Baumeister:innen und einschlägig qualifizierte allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige berechtigt. Bei den späteren Kontrollen ist zwischen fachlichen Wiederholungsprüfungen und einfachen Zwischenkontrollen zu unterscheiden. Umfassende fachliche Wiederholungsprüfungen erfordern entsprechend befugte Fachleute. Einfache Sichtkontrollen können hingegen gegebenenfalls auch durch eingeschulte Eigentümer:innen, Hausverwaltungen oder geeignete Kontrollpersonen erfolgen. Die erforderliche Qualifikation ist für die jeweiligen Bauteile und Prüftiefen im Bauwerksbuch festzulegen.
Übergabe und Registrierung
Bei der Übergabe sollte erläutert werden, wie das elektronisch zu führende Bauwerksbuch fortzuschreiben ist und welche Kontrollen künftig durchzuführen sind. Abschließend erfolgt die Registrierung bei der MA 37. Dabei werden die elektronisch signierte Erstellbestätigung und die unterfertigte Bestätigung über die Erstprüfung übermittelt, nicht das gesamte Bauwerksbuch.
Den Aufwand seriös kalkulieren
Eine seriöse Kalkulation berücksichtigt sämtliche Arbeitsschritte: von der Erstbegehung und Bauakteneinsicht über die Ordnung der Unterlagen, die Gebäudedokumentation und die Erstprüfung bis zur Zustandsbewertung, zur Erstellung des Inspektionsplans, zur digitalen Aufbereitung, zur Übergabe, zur Einschulung und zur Registrierung. Der tatsächliche Aufwand hängt wesentlich von der Größe und dem Zustand des Gebäudes sowie der Aktenlage ab. Erforderliche zusätzliche Fachleute und Untersuchungen sind bereits im Angebot als mögliche Zusatzleistungen zu berücksichtigen.
Angesichts der detaillierten fachlichen und rechtlichen Anforderungen ist stets auch das erhebliche Haftungsrisiko der erstellenden Fachleute zu bedenken. Deshalb ist eine sorgfältige, fachlich fundierte und nachvollziehbare Ausarbeitung des Bauwerksbuches unerlässlich. Pauschalangebote ohne vorherige Kenntnis des Gebäudes und der Aktenlage greifen daher zu kurz.
Folgen bei Nichterfüllung der Verpflichtung
Auf Anfrage hat die MA 37 mitgeteilt, dass nach Ablauf der gesetzlichen Frist zunächst eine Mahnung erfolgt. Wird der Verpflichtung weiterhin nicht nachgekommen, kann die MA 64 ein Verwaltungsstrafverfahren einleiten. Der Strafrahmen beträgt gemäß § 135 BO für Wien bis zu 50.000 Euro. Die Verpflichtung trifft die Eigentümer*innen beziehungsweise sämtliche Miteigentümer*innen eines Gebäudes. Eine bestellte Hausverwaltung entbindet diese nicht von ihrer baurechtlichen Verantwortung.
Ein gutes Bauwerksbuch ist kein einmalig abgelegter Bericht, sondern ein praktikables Instrument für die laufende Erhaltung des Gebäudes. Seine Qualität zeigt sich daran, ob Eigentümer*innen und Hausverwaltungen auch Jahre später eindeutig erkennen können, welche Bauteile wann, durch wen und in welchem Umfang zu überprüfen sind, welche Maßnahmen erforderlich sind und welche bereits durchgeführt wurden.
Die Autorin
Brigitta Szekely ist Architekturkonsulentin in Wien und beschäftigt sich seit vielen Jahren schwerpunktmäßig mit Bestandsgebäuden, Bauaktrecherchen, Legalisierungsverfahren sowie der technischen und organisatorischen Betreuung bestehender Gebäude.