Zwölf Hebel für leistbares und klimagerechtes Wohnen

Leistbares Wohnen gehört zu den drängendsten gesellschaftlichen Fragen unserer Zeit. Während die Wohnkosten in vielen Regionen kontinuierlich steigen, geraten auch die Rahmenbedingungen für den Wohnbau zunehmend unter Druck. Hohe Grundstückspreise, gestiegene Finanzierungskosten und die Auswirkungen der Baukostenexplosion haben die Errichtung neuer Wohnungen deutlich erschwert. Gleichzeitig verlangt die Klimakrise nach einer grundlegenden Transformation des Bauens. Gebäude sollen künftig weniger Ressourcen verbrauchen, langlebiger werden und einen wesentlich geringeren CO₂-Fußabdruck hinterlassen.

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Genau an diesem Spannungsfeld setzt das Positionspapier „Leistbar für die Zukunft“ an. Erarbeitet wurde es vom Ausschuss Wohnbau und Leistbarkeit der Kammer der Ziviltechniker:innen für Wien, Niederösterreich und Burgenland, der Kammer Ost. Zu den Initiatorinnen des Ausschusses und maßgeblichen Autorinnen des Papiers zählen die Architektinnen Jutta Wörtl-Gössler und Ulrike Schartner. Aus ihrer Sicht werden Leistbarkeit und Nachhaltigkeit noch immer zu oft als Gegensätze behandelt, obwohl beide Themen untrennbar miteinander verbunden sind.

Ursachen reichen weit zurück

Anlass für die Gründung des Ausschusses waren die massiven Verwerfungen der Jahre 2022 und 2023. „In dieser Zeit sind die Baukosten um rund 40 Prozent gestiegen“, erinnert sich Wörtl-Gössler. Zahlreiche geförderte Projekte seien verschoben oder gar nicht umgesetzt worden. „Die Folgen sehen wir heute deutlich: Es fehlen geförderte Wohnungen.“

Für Schartner reichen die Ursachen allerdings deutlich weiter zurück. Die Finanz- und Immobilienkrise des Jahres 2008 und die darauffolgende Niedrigzinspolitik hätten dazu beigetragen, dass Wohnen zunehmend als Anlageprodukt betrachtet werde. „Wohnungen wurden vielfach nicht für Menschen gebaut oder gekauft, sondern als Kapitalanlage“, sagt sie. Gleichzeitig seien die Anforderungen des Klimaschutzes massiv gestiegen. Für die Architektin steht deshalb fest: „Heute müssen wir leistbares Wohnen, Ressourcenschonung und Klimaschutz gemeinsam denken.“

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Die teuersten Entscheidungen fallen vor Baubeginn

Wer über steigende Wohnkosten spricht, konzentriert sich meist auf Baupreise, Zinsen oder Grundstückskosten. Nach Ansicht der beiden Architektinnen beginnt die entscheidende Phase jedoch wesentlich früher. Die erste Forderung des Positionspapiers widmet sich daher der Planung. Hier werden die grundlegenden Entscheidungen über Materialeinsatz, Flächeneffizienz, Nutzungsflexibilität und spätere Betriebskosten getroffen. „Weil in der Planung die wesentlichen Entscheidungen getroffen werden“, sagt Wörtl-Gössler. Gute Planung bedeute weit mehr als die Erstellung von Entwürfen. Sie ermögliche Variantenvergleiche, langfristige Kostenkontrolle und Gebäude, die sich an veränderte Bedürfnisse anpassen können. Gerade diese Anpassungsfähigkeit werde künftig an Bedeutung gewinnen.

„Die Generalunternehmervergabe konzentriert Aufträge auf wenige große Anbieter und erschwert kleineren und mittleren Unternehmen den Zugang zum Markt. Gleichzeitig sinkt die Kostentransparenz.“

Jutta Wörtl-Gössler

Wie groß der Einfluss früher Entscheidungen ist, zeigt ein Projekt, auf das Wörtl-Gössler verweist. Dort konnte die gebundene CO₂-Menge auf lediglich zwölf Kilogramm pro Quadratmeter reduziert werden. Bei einem konventionellen Stahlbetonbau liege dieser Wert um ein Vielfaches höher. „Solche Hebel entstehen ausschließlich in der Planung“, betont sie. Aus Sicht der Kammer sollten unabhängige Ziviltechniker deshalb wesentlich früher in Projekte eingebunden werden. Im Positionspapier wird gefordert, sie bereits ab der sogenannten Planungsphase Null als gleichwertige Partner in die Projektentwicklung einzubeziehen.

Gewerkeweise Ausschreibungen für mehr Transparenz

Eng damit verbunden ist die Frage der Kostensteuerung. Nach Einschätzung der Architektinnen wird Transparenz im Bauprozess häufig unterschätzt. „Kostenkontrolle funktioniert dann am besten, wenn sie unmittelbar mit der Planung verknüpft ist“, sagt Wörtl-Gössler. Sie verweist auf Projekte, bei denen eine enge Verzahnung von Planung und Kostensteuerung wirtschaftlichere Lösungen ermöglicht habe. Kritisch sieht sie dagegen die weit verbreitete Vergabe an Generalunternehmer. Zwar biete dieses Modell klare Verantwortlichkeiten, gleichzeitig gehe jedoch ein erheblicher Teil der Kostentransparenz verloren. „Bei Generalunternehmervergaben werden für Koordination und Risikomanagement häufig Zuschläge von rund 15 Prozent kalkuliert“, erklärt sie. Gewerkeweise Ausschreibungen könnten hier für mehr Wettbewerb und Nachvollziehbarkeit sorgen und gleichzeitig regionalen Klein- und Mittelbetrieben bessere Marktchancen eröffnen.

Ein weiterer Schwerpunkt betrifft die Wohnbauforschung. Nach Ansicht der beiden Architektinnen wird noch immer zu selten aus realen Projekten gelernt. Dabei könnten Bauvorhaben selbst zu Laboren für neue Materialien, Planungsprozesse oder Organisationsformen werden. Wörtl-Gössler plädiert deshalb für einen festen Forschungsanteil innerhalb der Wohnbauförderung. „Jedes Bauprojekt bietet die Chance, neue Erkenntnisse zu gewinnen“, sagt sie. Forschung sei dabei kein Selbstzweck. „Sie hilft uns dabei, künftig besser, nachhaltiger und letztlich günstiger zu bauen.“ Pilotprojekte, wissenschaftliche Begleitung und sogenannte Regulatory Sandboxes sollen dazu beitragen, Innovation schneller in die Praxis zu bringen.

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Der Bestand wird zur wichtigsten Ressource

Der eigentliche Kern des Positionspapiers liegt jedoch an einer anderen Stelle. Während viele wohnungspolitische Debatten noch immer stark auf Neubau fokussiert sind, sehen Schartner und Wörtl-Gössler die Zukunft vor allem im Bestand. Für Ulrike Schartner markiert dieser Perspektivwechsel einen der entscheidenden Punkte der kommenden Jahre. „Die größte Bauaufgabe der Zukunft liegt nicht im Neubau, sondern im Bestand“, sagt sie. Über Jahrzehnte sei Neubau die Standardantwort auf steigenden Wohnraumbedarf gewesen. Künftig werde es jedoch darum gehen, bestehende Gebäude weiterzuentwickeln, zu sanieren und intelligent nachzuverdichten.

Eine zentrale Rolle spielt dabei die sogenannte graue Energie, also jene Energiemenge, die bereits in Gebäuden und Baustoffen gespeichert ist. Wird ein Gebäude abgerissen, geht ein erheblicher Teil dieser Ressourcen verloren. Nach Ansicht Schartners wird dieser Aspekt in wirtschaftlichen Entscheidungen noch immer zu wenig berücksichtigt. „Würden wir die CO₂-Bilanz konsequent einbeziehen, würde sich in vielen Fällen zeigen, dass Sanierung und Weiterentwicklung des Bestands die sinnvollere Lösung darstellen.“ Die Kammer fordert deshalb eine stärkere Berücksichtigung von CO₂-Effekten in Ausschreibungen, Wettbewerben und Förderprogrammen.

„Beim Leerstand liegt eines der größten kurzfristigen Potenziale. Die Wohnungen existieren bereits, die Infrastruktur ist vorhanden und zusätzlicher Wohnraum könnte vergleichsweise rasch aktiviert werden.“

Ulrike Schartner

Sanierung vor Neubau

Noch weiter geht die Forderung nach dem Grundsatz „Sanierung vor Neubau“. Für Schartner ist dies nicht nur eine ökologische, sondern auch eine kulturelle Frage. „Wir müssen lernen, den Wert bestehender Gebäude, Materialien und Ressourcen neu zu schätzen“, sagt sie. Erhalten, reparieren und weiterentwickeln müsse wieder selbstverständlicher werden. Wörtl-Gössler ergänzt diesen Gedanken um eine wirtschaftliche Perspektive. Die vergangenen Jahre hätten gezeigt, wie abhängig die Bauwirtschaft von internationalen Lieferketten und Rohstoffmärkten geworden sei. Pandemie, Energiekrise und geopolitische Konflikte hätten diese Verwundbarkeit offengelegt. „Je stärker wir auf regionale Materialien, lokale Wertschöpfung und Wiederverwendung setzen, desto resilienter wird unser Bausektor“, betont sie. Kreislauffähiges Bauen sei deshalb längst nicht mehr nur eine Umweltfrage, sondern auch eine wirtschafts- und sicherheitspolitische Notwendigkeit.

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Boden, Quartiere und Leerstand

Wer über Leistbarkeit spricht, darf nach Ansicht der beiden Architektinnen nicht erst beim Gebäude ansetzen. „Die Frage der Leistbarkeit beginnt nicht erst beim Gebäude, sondern bereits beim Grundstück“, sagt Schartner. In vielen Regionen seien die Bodenpreise inzwischen so stark gestiegen, dass sie einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen. Für den gemeinnützigen Wohnbau werde es dadurch immer schwieriger, geeignete Flächen zu erwerben.

Deshalb plädiert die Kammer für eine aktive Bodenpolitik. Baulandreserven sollen gezielt für soziale Zwecke gesichert und Instrumente gegen Bodenspekulation gestärkt werden. Für Schartner ist klar, dass Boden nicht wie jede andere Ware behandelt werden kann. „Boden ist eine endliche Ressource“, betont sie. Wenn bereits gewidmete Grundstücke über Jahre unbebaut bleiben, weil auf weitere Wertsteigerungen spekuliert wird, verschärfe das die Situation zusätzlich.

Mindestens ebenso wichtig ist aus Sicht der Architektinnen die Frage, wie bestehende Stadtstrukturen weiterentwickelt werden können. Wörtl-Gössler sieht dabei enormes Potenzial in der Nachverdichtung. „Die bestehende Stadt ist unsere neue grüne Wiese“, sagt sie. Untersuchungen hätten gezeigt, dass sich in vielen Bestandsgebieten zusätzliche Wohnflächen von 25 bis 50 Prozent schaffen lassen. Voraussetzung sei allerdings, nicht einzelne Gebäude isoliert zu betrachten, sondern ganze Quartiere. Energieversorgung, Mobilität, Grünräume und soziale Infrastruktur müssten gemeinsam geplant werden. „Viele Lösungen werden auf Quartiersebene effizienter und günstiger“, erklärt die Architektin. Gerade bei Energiekonzepten oder Mobilitätsangeboten könnten dadurch erhebliche Synergien entstehen.

Kurzfristig sieht Schartner das größte Potenzial jedoch in einer anderen Ressource: dem Leerstand. „Die Wohnungen existieren bereits, die Infrastruktur ist vorhanden“, sagt sie. Gleichzeitig fehle bis heute eine verlässliche Datengrundlage. „Es gibt keine einheitliche Definition von Leerstand und keine verlässliche Datengrundlage.“ Die Schätzungen für Wien reichen von einigen Zehntausend bis zu rund 100.000 Wohnungen. Für Schartner zeigt diese enorme Bandbreite vor allem eines: Solange nicht klar definiert ist, was überhaupt als Leerstand gilt, bleibt jede wohnungspolitische Maßnahme unscharf. Deshalb fordert die Kammer eine rechtssichere Definition und eine bundesweit abgestimmte Erfassung leerstehender Wohnungen.

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Neue Regeln für eine neue Baupraxis

Neben Planung, Bestand und Bodenpolitik identifizieren die beiden Architektinnen einen weiteren Hebel: die rechtlichen Rahmenbedingungen. Viele Gesetze stammen aus einer Zeit, in der Neubau die dominierende Bauaufgabe war. Heute gehe es jedoch zunehmend um Sanierung, Umbau und Weiterentwicklung bestehender Gebäude.

Besonders deutlich wird das beim Mietrecht. Wörtl-Gössler betont, dass der österreichische Mieterschutz eine wichtige soziale Errungenschaft darstellt. Gleichzeitig sieht sie Reformbedarf, wenn es um die Finanzierung notwendiger Sanierungen geht. „Die Herausforderung besteht darin, Klimaschutz, Bestandserhaltung und soziale Verträglichkeit miteinander zu verbinden“, sagt sie. Energetische Sanierungen verursachten zunächst Kosten, könnten langfristig jedoch zu erheblichen Einsparungen bei den Energiekosten führen. Aus Sicht der Architektinnen müsse deshalb die Gesamtbelastung eines Haushalts stärker in den Mittelpunkt rücken.

Noch grundsätzlicher fällt ihre Kritik am bestehenden Baurecht aus. Schartner verweist darauf, dass viele Bauordnungen nach wie vor stark auf Neubauten ausgerichtet seien. „Die zentrale Bauaufgabe der kommenden Jahrzehnte liegt in der Sanierung, im Umbau und in der Weiterentwicklung des Bestands“, sagt sie. Dennoch würden zahlreiche Regelungen weiterhin Standards voraussetzen, die ursprünglich für Neubauten entwickelt wurden. Das könne Sanierungen unnötig verteuern oder sogar verhindern. Deshalb fordert die Kammer einen Rechtsrahmen, der die Besonderheiten des Bestands stärker berücksichtigt. „Wir brauchen einen Rechtsrahmen, der die Besonderheiten des Bestands anerkennt“, betont Schartner. Der Begriff der „Umbauordnung“ steht dabei sinnbildlich für einen umfassenden Perspektivwechsel.

Alle an einen Tisch

Schließlich richten die Autorinnen den Blick auf die Verwaltungsverfahren. Lange Genehmigungszeiten verursachen nicht nur höhere Finanzierungskosten, sondern erschweren auch die gesamte Projektplanung. Für Schartner liegt ein Teil der Lösung in einer früheren Abstimmung zwischen Behörden, Bauherrschaften und Planenden. „Jedes Bauprojekt ist ein Prototyp“, sagt sie. Gerade deshalb sei es wichtig, offene Fragen bereits vor der Einreichung verbindlich zu klären. Dadurch könnten viele spätere Korrekturschleifen vermieden werden. Das spare Zeit, Kosten und Ressourcen.

Die zwölf Forderungen des Positionspapiers wirken auf den ersten Blick wie einzelne wohnungspolitische Maßnahmen. Tatsächlich verbindet sie jedoch ein gemeinsamer Gedanke. Es geht um eine Abkehr vom kurzfristigen Denken, das den Wohnbau über Jahrzehnte geprägt hat. Stattdessen plädieren die Autor*innen der Forderungen für einen Ansatz, der Ressourcen, Lebenszyklen und gesellschaftliche Wirkung stärker berücksichtigt. Viele der dafür notwendigen Instrumente seien längst bekannt. „Die Herausforderung besteht heute weniger im fehlenden Wissen als vielmehr in der Umsetzung“, sagt Jutta Wörtl-Gössler. Genau darin liegt die eigentliche Botschaft des Positionspapiers: Leistbares und klimafittes Wohnen ist kein Widerspruch. Entscheidend ist, ob Politik, Verwaltung und Branche bereit sind, die vorhandenen Möglichkeiten konsequent zu nutzen.

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