Nachhaltigkeit richtig rechnen

Für Ursula Schneider, Geschäftsführerin von POS ArchitektInnen in Wien, ist Nachhaltigkeit nie eine Zusatzaufgabe gewesen, sondern eine grundlegende Qualitätsfrage des Bauens. Während sich die Diskussion vor zehn Jahren noch fast ausschließlich um Energieeffizienz drehte, gehe es heute vor allem um CO2-neutrales Bauen, Kreislaufwirtschaft, graue Energie, sommerlichen Hitzeschutz oder die langfristige Nutzungsfähigkeit von Gebäuden.
Auch Peter Engert, Geschäftsführer der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), beobachtet einen grundlegenden Wandel. Der europäische Green Deal habe Nachhaltigkeit endgültig zu einem wirtschaftlichen Faktor gemacht. Banken, Investoren und Projektentwickler bewerten Immobilien heute zunehmend nach ihrem langfristigen Werterhalt und ihren Klimarisiken. „Es geht nicht darum, irgendwelche Gesetze zu erfüllen, die es morgen vielleicht nicht mehr gibt. Es geht darum, unsere gebaute Umwelt zu schützen, ihren Wert zu erhalten und sie in eine Zukunft zu führen, die durch den Klimawandel geprägt sein wird“, sagt Engert.

Nachhaltigkeit ist alternativlos

Nachhaltigkeit sei deshalb keine moralische Kategorie, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Gebäude müssten künftig nicht nur energieeffizient sein, sondern auch mit häufigeren Hitzeperioden, Starkregen oder anderen Folgen des Klimawandels umgehen können. Auch Michael Gehbauer, Obmann des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV), sieht darin einen Paradigmenwechsel. Der gemeinnützige Wohnbau habe sich das Ziel gesetzt, seinen Gebäudebestand bis zum Jahr 2040 zu dekarbonisieren. Neue Wohnanlagen entstehen bereits heute ohne fossile Heizsysteme, hochwertige Gebäudehüllen und erneuerbare Energien gehören vielfach zum Standard.

Nachhaltigkeit und Leistbarkeit dürfen niemals gegeneinander ausgespielt werden.

Ursula Schneider, Geschäftsführerin von POS ArchitektInnen

Schnell dreht sich die Diskussion um die Frage, wie unter diesen Voraussetzungen die Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten künftig definiert wird. Genau hier zeige sich ein Denkfehler der Branche, denn noch immer entscheidet bei vielen Projekten in erster Linie der Errichtungspreis über die Qualität einer Investition. Welche Kosten ein Gebäude über 50 oder 80 Jahre verursacht, welche Betriebskosten entstehen oder wie widerstandsfähig es gegenüber dem Klimawandel ist, wird dagegen häufig nur unzureichend berücksichtigt.

Kostenwahrheit gefordert

Nachhaltiges Bauen erscheint dadurch teurer, als es tatsächlich ist. Während Investitionskosten exakt berechnet werden, bleiben zahlreiche Folgekosten unsichtbar. Energieverbrauch, Wartung, spätere Sanierungen oder Wertverluste fließen oft nur teilweise in Wirtschaftlichkeitsberechnungen ein. Gleichzeitig finden ökologische Folgekosten (sogenannte externe Kosten) keinerlei Eingang in die Rechnung.

Für Michael Gehbauer verändert sich dadurch auch der Begriff der Leistbarkeit. Entscheidend sei nicht allein die Höhe der Baukosten, sondern die Wohnkosten über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Hochwertige Gebäudehüllen oder effiziente Energiesysteme verursachen zwar teilweise höhere Investitionen, senken jedoch dauerhaft die Betriebskosten. Langfristig profitieren davon vor allem die Bewohnerinnen und Bewohner.

Ursula Schneider weist auf einen weiteren Aspekt hin: Viele Baustoffpreise spiegeln die tatsächlichen Umweltkosten bis heute nicht wider. „Styropor ist deutlich günstiger als Stroh. Lehm ist teurer als Ziegel. Holz kostet in der Regel mehr als Stahlbeton“, sagt Schneider. Nachwachsende oder kreislauffähige Materialien hätten häufig die bessere Umweltbilanz, könnten preislich jedoch nur schwer mit energieintensiven Produkten konkurrieren. Die gesellschaftlichen Folgekosten würden bislang komplett ausgeblendet.

Was wir nicht bewerten, bauen wir auch nicht.

Peter Engert, Geschäftsführer der ÖGNI

Auch Peter Engert sieht darin einen entscheidenden Hebel. Nachhaltigkeit müsse stärker als industriepolitische Chance verstanden werden. Österreich verfüge über hervorragende Voraussetzungen für Baustoffe wie Hanf, Lehm oder Schafwolle. Würden entsprechende Produktionskapazitäten aufgebaut, könnten regionale Wertschöpfung, Versorgungssicherheit und Klimaschutz gleichermaßen profitieren.

Zertifikate sind kein Selbstzweck

Ein weiteres Missverständnis betrifft die Rolle von Nachhaltigkeitszertifikaten. In der öffentlichen Wahrnehmung werden sie häufig als prestigeträchtige Auszeichnungen verstanden. Für Peter Engert liegt ihr eigentlicher Wert jedoch an anderer Stelle.„Ein Zertifikat ist ein Gutachten“, sagt Engert. Nicht das Gebäude werde ausgezeichnet, sondern ein transparenter Planungs- und Bauprozess dokumentiert. Nachhaltigkeitsstandards helfen dabei, Planungsfehler frühzeitig zu erkennen und Entscheidungen nachvollziehbar zu machen. Auch Ursula Schneider versteht Zertifizierungen vor allem als Kommunikationsinstrument. Sie helfen, komplexe Zusammenhänge sichtbar zu machen und Bauherren die Auswirkungen planerischer Entscheidungen zu vermitteln. Gleichzeitig warnt sie davor, Nachhaltigkeit auf das Erreichen möglichst vieler Bewertungspunkte zu reduzieren. Gute Architektur beginne nicht mit einer Checkliste, sondern mit einem guten Entwurf.

Im gemeinnützigen Wohnbau, ergänzt Michael Gehbauer, spielen Zertifikate zwar traditionell eine geringere Rolle als bei institutionellen Investoren. Viele der dort bewerteten Kriterien, etwa erneuerbare Energien, hochwertige Gebäudehüllen oder Kreislaufwirtschaft, seien jedoch längst gelebte Praxis.

Gute Architektur schlägt aufwendige Technik

Dieser Gedanke führt direkt zu einem weiteren Punkt, der Schneider wichtig ist: Nachhaltigkeit beginnt lange vor der Auswahl einer Wärmepumpe oder einer Photovoltaikanlage. Entscheidend seien zunächst die Grundprinzipien guter Architektur, also die Orientierung eines Gebäudes, seine Kubatur, die Qualität der Gebäudehülle und die Anordnung der Räume. Erst wenn diese Grundlagen stimmen, lasse sich entscheiden, welche technische Ausstattung tatsächlich notwendig ist.

Besonders deutlich zeigt sich das beim sommerlichen Hitzeschutz. Gebäude müssen heute nicht nur Heizenergie sparen, sondern auch mit immer häufigeren Hitzeperioden umgehen können. Natürliche Verschattung, Speichermassen und intelligente Lüftungskonzepte können dabei einen erheblichen Beitrag leisten. Gleichzeitig warnt Schneider davor, Low-Tech-Lösungen zu romantisieren. In dicht bebauten Städten werde es künftig vielfach auch technische Unterstützung brauchen. Entscheidend sei jedoch, Technik gezielt einzusetzen und sie nicht als Ersatz für gute Planung zu verstehen. „Nur wenn Architektur, Technik und Nutzerverhalten zusammenspielen, können wir den Energieverbrauch niedrig halten“, sagt Schneider. Auch Peter Engert plädiert dafür, Architektur wieder stärker als Problemlöserin zu begreifen. Europa neige dazu, auf technische Systeme zu setzen, obwohl sich in vielen Ländern zeige, dass kluge Planung bereits einen erheblichen Beitrag zu Energieeffizienz und Wohnkomfort leisten könne.

Ebenso wichtig sei die langfristige Anpassungsfähigkeit von Gebäuden. Tragende Stützen statt tragender Aussen- und Innenwände oder flexibel nutzbare Grundrisse ermöglichen es, Gebäude über Jahrzehnte an neue Bedürfnisse anzupassen. Für Schneider gehört diese Flexibilität inzwischen zum Standard. Gebäude sollten nicht für einen einzigen Nutzungszweck geplant werden, sondern sich mit gesellschaftlichen Veränderungen weiterentwickeln können.

Die größte Aufgabe steht bereits

Während die öffentliche Diskussion häufig den Neubau in den Mittelpunkt stellt, sehen die drei Fachleute die eigentliche Zukunftsaufgabe im Gebäudebestand. Millionen Wohnungen und Bürogebäude müssen in den kommenden Jahrzehnten energetisch modernisiert und an den Klimawandel angepasst werden. „Die Sanierung wird in den kommenden 50 Jahren die Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft sein“, sagt Peter Engert.

Dabei gehe es nicht allein um neue Fenster oder gedämmte Fassaden. Sanierungen müssten als Chance verstanden werden, Gebäude insgesamt weiterzuentwickeln: funktional, energetisch und städtebaulich. Ursula Schneider plädiert dafür, Bestandsgebäude nicht nur technisch zu ertüchtigen, sondern auch ihre Aufenthaltsqualität zu verbessern, etwa durch Gemeinschaftsräume, Fahrradräume oder andere sinnvolle Ergänzungen. Michael Gehbauer verweist darauf, dass der gemeinnützige Wohnbau bereits seit Jahren Rücklagen für künftige Sanierungen bildet und Gebäude damit kontinuierlich weiterentwickeln kann. Nachhaltigkeit bedeute letztlich, bestehende Gebäude möglichst lange sinnvoll zu nutzen, anstatt sie frühzeitig zu ersetzen.

Nachhaltigkeit und Leistbarkeit müssen Hand in Hand gehen. Alles andere wäre langfristig zum Scheitern verurteilt.

Michael Gehbauer, Obmann des GBV

Langfristiges Denken statt kurzfristiger Programme

Zum Ende der Diskussion richtet sich der Blick auf die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Nachhaltigkeit, darin sind sich alle drei einig, scheitert heute weniger an fehlendem Wissen als an mangelnder Planungssicherheit. Wer in neue Baustoffe, Produktionsanlagen oder innovative Planungsmethoden investiert, braucht verlässliche Rahmenbedingungen über viele Jahre hinweg. Gleichzeitig sehen die Fachleute auch die Branche selbst in der Verantwortung. Industrie, Planungsbüros, Bauträger und Investoren müssten Nachhaltigkeit gemeinsam vorantreiben. Zahlreiche Beispiele, vom Einsatz regionaler Baustoffe bis hin zu kreislauffähigen Bauprojekten, zeigten bereits heute, welches Potenzial in einer engeren Zusammenarbeit liegt.

Die Diskussion macht deutlich, dass nachhaltiges Bauen längst mehr ist als eine ökologische Aufgabe. Es geht um den langfristigen Wert von Immobilien, um leistbares Wohnen und um die Frage, wie Wirtschaftlichkeit künftig definiert wird.