Immobilien im Generationswandel

Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich im Wandel – das zeigen Studien und Umfragen. Besonders auffällig: die Unterschiede zwischen den Generationen und ihre jeweilige Wohnorientierung. Laut einer Aussendung ein Generationen-Gap mit Folgen. Während die Boomer verkaufen, trifft ihr Angebot auf eine Käufer*innengruppe, die nicht immer kaufen kann – oder will. Eigentum gilt nach wie vor als wertstabile Anlage, Inflation, steigende Zinsen und hohe Lebenshaltungskosten stimmen Interessent*innen jedoch nachdenklich.

Von Babyboomer bis Gen Z

Die österreichische Immobilienlandschaft hat in den vergangenen Jahrzehnten einen tiefgreifenden Wandel erfahren. Während die Babyboomer-Generation vielfach noch vom Wirtschaftswunder, steigenden Einkommen und vergleichsweise moderaten Immobilienpreisen profitierte, sehen sich nachfolgende Generationen ganz anderen Rahmenbedingungen gegenüber: der Einstieg ins Eigentum war leichter finanzierbar, häufig mit einem Einkommen möglich und Immobilienbesitz wurde zum Standard für Altersvorsorge und Wohlstandssicherung. Heute stehen Interessent*innen vor Rekordpreisen, strengeren Richtlinien zu Kreditvergaben und hoher Unsicherheit, ob der Traum vom Eigenheim überhaupt noch realistisch ist. Dazu legen jüngere Generationen mehr Wert auf Flexibilität, Nachhaltigkeit und Mobilität. Neue Modelle wie Co-Living oder Mietkauf werden als interessante Alternativen gesehen.

Verschiebung eines Selbstverständnisses

Als Thomas, Jahrgang 1958, mit seiner Frau in den 1980er-Jahren ein Reihenhaus in einem Wiener Randbezirk kaufte, war der Kredit noch mit einem Gehalt tragbar. „Wir haben einfach angefangen zu bauen – es war selbstverständlich, dass man sich Eigentum schafft“, erzählt er. Heute, etliche Jahrzehnte später, denkt er über den Verkauf nach.
Seine Tochter Lisa, Jahrgang 1992, lebt zur Miete in der Stadt. „Ich verdiene gut, aber eine Eigentumswohnung in Wien? Utopisch. Ich müsste mich mein ganzes Leben lang verschulden“, sagt sie. Für Lisa ist das elterliche Haus nicht automatisch ein Traum, sondern eine Verantwortung: Renovierung, Energieeffizienz, Standort – all das kostet Geld. Für die Eltern-Generation war Eigentum erreichbarer, die langfristige Sicherheit stand im Vordergrund. Kinder-Generationen ist Flexibilität, Mobilität und Nachhaltigkeit wichtiger – Eigentum ist nicht mehr Selbstzweck.

Unterschiede im Bundesländervergleich

Die aktuelle Immounited-Auswertung per Ende August 2025 zeigt: Der österreichweite Markt für Immobilien ist vielfältig und variiert je nach Altersklassen. Der Dekadenvergleich (2014-2015 zu 2024-2025) ergibt über alle Generationen hinweg, dass Österreicher*innen heute einen rund 51 Prozent höheren Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien ausgeben als noch vor zehn Jahren. Interessanterweise betrifft dies vor allem die Altersgruppe zwischen 36 bis 55-Jährigen, die damals wie heute rund 17 Prozent mehr für ihren Traumimmobilien-Quadratmeter bezahlen als etwa Jüngere oder Silver-Ager ab 55 Jahren.

Im Erwerb von Immobilien freuen sich Käufer*innen im Bundesländerranking über alle Generationen hinweg über niedrige Quadratmeterpreise im Burgenland, während Salzburg und Wien hier Spitzenreiter sind. Leisteten sich 2014-2015 die 55+Jahre-Burgenländer*innen preislich ein Drittel mehr für ihren Wohnraum, hat sich dies in der Periode 2024-2025 auf die Altersgruppe der 36-55-Jährigen verlagert. Österreichweit bezahlen derzeit Über-55-Jährige in Wien am meisten für den Quadratmeterpreis, die geringsten Kosten dafür fallen für Bis-35-Jährige im Burgenland an. Dieses Ergebnis ist äquivalent zur Betrachtung von vor zehn Jahren.

Auf der Verkäufer*innenseite führen Wiener*innen 55+ und Vorarlberger*innen in der Altersgruppe 36-55 Jahre das Bundesländerranking hinsichtlich der erzielten Quadratmeterpreise an und sind dicht gefolgt von Plus55-Tiroler*innen, 36-55jährigen Wiener*innen und Ü55-Salzburger*innen.

Ein Maß von Fläche

Interessant ist die Betrachtung, wie viel Quadratmeter Österreicher*innen in den unterschiedlichen Altersgruppen kauften. Wohnen Burgenländer*innen aller Altersklassen seit zehn Jahren kontinuierlich auf durchschnittlich rund 78 Quadratmeter, müssen sich Bewohner*innen aus Salzburg mit rund 68,5 Quadratmetern begnügen.
Auffallend ist, dass die Altersgruppe der Bis-35-Jährigen vor zehn Jahren größere Flächen erworben hatten und diese sich im Lauf der Jahre österreichweit um 8 Prozent verkleinert haben, da für diese Käufer*innengruppe offensichtlich keine größeren Flächen mehr leistbar sind. Gleichzeitig kauften etwa Ü-55-Interessent*innen im Burgenland, Kärnten und Vorarlberg wieder größere Flächen.

Betrachtet man die Altersrange in Österreich auf die vergangenen zehn Jahre, zeigt sich, dass etwa in Oberösterreich die jüngeren Jahrgänge bis 35 Jahre derzeit am meisten kaufen, die 55Plus-Käufer*innen hier zwar weniger erwerben, dafür gleichzeitig mehr Wohnfläche besitzen.

Wenn man als Kärntner Eigentümer*in über 55 Jahre alt ist, freut man sich dieser Tage über 17 Prozent mehr an Transaktionen als jüngere Zielgruppen. Gefolgt von 9 Prozent Mehr-Immobilien-Verkäufen an burgenländische Käufer*innen über 55 Jahre. Der Trend spiegelt sich in Oberösterreich ganz anders wider: Hier kaufen die bis 35jährigen doppelt so viel wie die Silver Liner.

Keine große Veränderung beim Durchschnittsalter

Hinsichtlich des Durchschnittsalters von Immobilienkäufer*innen hat sich im Laufe der Jahre österreichweit nicht viel geändert, der Vergleich zeigt eine klare Linie zwischen 41 und 46 Jahren über alle Bundesländer. 2025 kommen durchschnittlich die jüngsten Käufer*innen mit 42 Jahren aus Tirol, die ältesten mit 46 Jahren aus Kärnten und dem Burgenland.

„Der bevorstehende Generationswechsel eröffnet dem Immobilienmarkt enorme Chancen. Was gestern noch Eigentum zur Sicherheit war, wird morgen Raum für neue Lebensentwürfe, flexible Wohnmodelle und nachhaltige Konzepte sein. Wir stehen am Anfang einer Phase, in der unterschiedliche Generationen miteinander den Immobilienmarkt von morgen gestalten“, meinen Roland Schmid, Eigentümer & CEO Immounited und Valentin Bauer, Head of Operations Immounited.

Für die Auswertung wurden Wohnungs-Transaktionen aus den Jahren 2014/2015 und 2024/2025 von Privatkäufen/-verkäufen herangezogen. Die Auswertung erfolgte nach Kaufvertragsdatum.