Kündigungsgründe im Mietrecht, Teil 2

Mietrecht
04.02.2016

 

Dr. Stephan Trautmann behandelt mögliche Kündigungsgründe im Rahmen des Mietrechtsgesetzes (MRG). Der zweite und letzte Teil unserer Serie.

Nichtbenützung des Mietobjekts

Einhergehend mit der Kündigung wegen Weitergabe erfolgt üblicherweise die Nichtbenutzung der Wohnung, die dann gegeben ist, wenn weder der Mieter noch eine eintrittsberechtigte Person ein dringendes Wohnbedürfnis haben. Beachten Sie aber bitte, dass auch hier eine Abwesenheit zu Kur- oder Unterrichtszwecken etc. keinen Kündigungsgrund darstellen.

Das Aufsparen verschiedener Wohnungen (vielleicht wegen des manchmal sehr geringen Mietzinses) könnte zum Beispiel eine derartige Kündigung rechtfertigen, sofern im Prozess dargelegt werden kann, dass diese Wohnung vom Mieter eben nicht benützt wird oder benützt werden muss. Diese Prozesse sind meistens sehr langwierig, da viele Zeugen einvernommen werden müssen und sich gerade die Einvernahme von Wohnungs- oder Hausnachbarn oftmals als sehr schwierig erweist.

Wenn Geschäftsräumlichkeiten nicht benützt werden oder nicht der entsprechenden Benützung zugeführt werden (§ 30 Abs. 2 Zif. 7 MRG), liegt ebenfalls ein beachtenswerter Kündigungsgrund vor. Wenn also bei Büroräumlichkeiten überhaupt kein operativer Geschäftsbetrieb mehr zu erkennen ist, sondern die Räumlichkeiten quasi leer stehen oder als Lager verwendet werden, kann eine entsprechende Aufkündigung durchaus Erfolg haben.

Beachten Sie jedoch, dass der Mieter, wenn er dem Gericht nachweisen kann, dass es sich hier nur um eine vorübergehende Minimalnutzung handelt, die Kündigung erfolgreich abwehren kann.

Schwieriger Nachweis von Eigenbedarf

Wenn Sie Eigenbedarf anmelden wollen (und das ohne Beistellung eines Ersatzobjekts), so ergibt dies die Anwendung des § 30 Abs. 2 Zif. 8 MRG. Wenn der Vermieter dringenden Eigen­bedarf hat (auch Kinder und Kindeskinder sind darunter zu verstehen) und gerade diese Wohnräume dringend benötigt, so kann dieser Kündigungsgrund unter sehr strengen Auflagen tatsächlich, und zwar auch ohne Bereitstellung einer adäquaten Ersatzräumlichkeit, Erfolg haben. Tatsächlich ist eine sehr stringente Interessenabwägung durchzuführen – die Interessen des Vermieters an der Aufkündigung müssen erheblich größer sein als die des Mieters am Fortbestand.

Es muss tatsächlich auch nach strenger Prüfung eindeutig festgestellt werden können, dass der Vermieter quasi keine andere Wahl hat. Dies kann sich auch auf die Kinder des Vermieters beziehen, zum Beispiel wenn diese die Wohnung benötigen, um nicht im Studenten- oder Lehrlingswohnheim wohnen zu müssen. Auch die notwendige Pflege gebrechlicher Personen aus dem Vermieterkreis berechtigt zur Aufkündigung. 

Wenn dem Vermieter aber wirtschaftlich eine zumutbare Alternative zur Verfügung steht, wird der Kündigung aus diesem Grund der Erfolg meist zu versagen sein. Wenn man jedoch eine Ersatzbeistellung (§ 30 Abs. 2 Zif. 8 MRG) anbietet, ist die Kündigung nicht an derart strenge Auflagen verbunden.

Besondere Kündigungsgründe

Wenn Sie einen besonderen Kündigungsgrund vereinbart haben, so kann dies natürlich auch gerichtlich geltend gemacht werden (§ 30 Abs. 2 Zif. 13 MRG). Ein derartiger Kündigungsgrund muss jedoch im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden und als wichtig und bedeutsam klassifiziert werden. Und da auch hier im Falle der schriftlichen (gerichtlichen) Aufkündigung die Formvorschriften eingehalten werden müssen, empfiehlt es sich zu konkretisieren, welcher Kündigungsgrund gemeint ist. Schreiben Sie daher die Kündigungsgründe ganz genau in den Vertrag, damit danach keine Streitigkeiten über die Gültigkeit auftreten können.

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