Schenken und Vererben

Im Rahmen der Liegenschaftstransaktionen im Licht des neuen Erbrechts und der zu erwartenden Verteuerungen auf Basis des Einheitswertes erläutert Dr. Stephan Trautmann verschiedene Begriffe im Kontext solcher Transaktionen.

15.07.2015
Erbrecht
© Dr. Stephan Trautmann

Rechtsanwalt Dr. Stephan Trautmann führt eine Kanzlei in Wien und ist auf die Rechtsberatung von Klein- und Mittelbetrieben spezialisiert.

Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung: Die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung dient zur Absicherung des Grundbuchs (Grundbuchsrang) auf die Dauer eines Jahres ab dem Tag der Bewilligung des Antrags. Über Antrag stellt das Gericht einen sogenannten Rangordnungsbeschluss in einfacher Ausfertigung aus. Wer diesen Rangordnungsbeschluss hat, kann sich gegen (vertragswidrige) Verfügungen des Liegenschaftseigen­tümers insofern absichern, als innerhalb der Wirkungsfrist der Rangordnung das Recht (z. B. ein Kaufvertrag) im Grundbuch eingetragen wird.
Einheitswert: Der Einheitswert ist der steuerliche Wert des Grundstücks (Grundvermögen). Er wird als einheitliche Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grunderwerbsteuer herangezogen. Der Einheitswert wird vom Finanzamt per sogenanntem Einheitswertbescheid festgestellt. Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer bzw. Grunderwerbsteuer ist der dreifache Einheitswert, der üblicherweise erheblich unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft liegt. Besondere Bedeutung hat die Einheitswertberechnung bei der Schenkung von Liegenschaften, da hier eben dieser Wert zur Berechnung der Steuer herangezogen wird.
Veräußerungs- und Belastungsverbot: Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot einer Liegenschaft
(§ 364 c ABGB) wird üblicherweise vertraglich begründet. Sinn ist die Verhinderung einer Veräußerung oder Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Begünstigten. So kann z. B. der Geschenkgeber verhindern, dass der Geschenknehmer ohne seine Zustimmung die Liegenschaft gleich weiterveräußert oder verpfändet. Dieses höchstpersönliche und nicht verwertbare Recht des Begünstigten kann unter gewissen Voraussetzungen auch im Grundbuch eingetragen werden. Nämlich dann, wenn es zwischen nahen Angehörigen abgeschlossen wurde.
Wohnrecht: Auch das Wohnrecht ist de facto eine Beschränkung des Eigentumsrechtes des Liegenschaftseigentümers. Das Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen werden, und es kann nicht veräußert oder gepfändet werden. Auch bei einer Veräußerung der Liegenschaft bleibt es aufrecht und ist deshalb als Vorsorge für Geschenkgeber einer Liegenschaft sinnvoll (zum Beispiel wenn Eltern eine Liegenschaft an die Kinder schenken). Die Wohnberechtigten müssen in der Regel für Reparaturen aufkommen und die Nebenkosten (Heizung, Strom) zahlen. Das Wohnrecht kann aber steuerliche Fallen beinhalten, weshalb dies im Einzelfall abgeklärt gehört.
Fruchtgenussrecht/Nießbrauch: Hier hat der Berechtigte über das bloße Wohnrecht hinaus die Möglichkeit bzw. das Recht, die Liegenschaft auch zu vermieten und dafür Entgelt zu erhalten. Es handelt sich hierbei allerdings um ein pfändbares Recht, was im Einzelfall zu sehr unangenehmen Situationen führen kann, wenn dieses Recht tatsächlich von einem Gläubiger ausgeübt wird. Der Fruchtgenussberechtigte muss (in Erweiterung der Verpflichtung des Wohnrechts) die dienstbare Sache instand halten und aus allfälligen Erträgen sogar Ausbesserungen vornehmen.
Umsatzsteueroption gemäß § 6 Abs. 2 Umsatzsteuergesetz: Prinzipiell ist der Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften unecht von der Umsatzsteuer befreit. Der Verkäufer kann aber den Umsatz als steuerpflichtig behandeln und dafür optieren. Die unechte Steuerbefreiung bedeutet für den Verkäufer, dass er in den vergangenen 20 Jahren zurückerstattete Vorsteuern an das Finanzamt zurückzuzahlen hat. Hier muss man sich bei Vertragsabschluss genauestens informieren.
Treuhandschaft: Bei Liegenschaftstransaktionen wird üblicherweise ein Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder eingesetzt, der die ordnungsgemäße Abwicklung der Grundstückstransaktion zu überwachen hat und nach Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen das Geld an den Verkäufer auszuzahlen hat. Die Treuhandschaft gibt Verkäufer und Käufer die Sicherheit, dass der Kaufpreis ordnungsgemäß bezahlt wird.
Formerfordernisse: Nicht alle Rechtsgeschäfte können ausschließlich mündlich abgeschlossen werden. Zur Eintragung einer Grundstückstransaktion im Grundbuch benötigt man einen schriftlichen Vertrag, der entweder durch die Vertragsparteien beglaubigt unterfertigt sein oder noch strengere Formerfordernisse erfüllen muss.
Hypotheken: Hypotheken sind Pfandrechte, die entweder als Festbetragshypothek oder als Höchstbetragshypothek im Grundbuch eingetragen werden.

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